[book]나는 대출없이 0원으로 소형 아파트를 산다 - 잭파시 (feat. 2022년 하반기 전망 포함)

여기 300만원에서 110억으로 부동산 잭팟을 터트린 사람이 있다. 

책제목이 재미있어 읽고 있는데 머리가 아프다. 용량이 꽉 찬 느낌이든다. 

확실히 부동산을 많이 보유하고 있어서 그런지 정보가 많다.  

저자는 2012년 첫집을 마련 한 후 4년간 부동산 경매를 했으며 대출이 막히자 '어떻게 하면 투자금 없이 집을 살 수 있을까'란 고민 끝에 6년간 갭투자를 진행하고 있다. 

자신의 투자법을 알려줘도 행동에 옮기는 사람이 많지 않을 거란걸 알기에 자신의 방법을 모두 이야기하겠다고 하는데 개인적인 생각으로는 이 방법은 당장은 조금 힘들수도 있지 않을까.. 

본인도 월부 유튜브에 나와 

"지금 사야하나요?"라는 MC의 질문에 "(실거주 포함) 투자는 매물이 쌓이고 있을 때 들어가는 건 아닙니다"라고 대답했다. 

즉, 때를 타야하는 투자법이다. 아마 다들 예상했겠지만 부동산 사이클이 저점을 지나 회복초입에 들어갔을때 전세와 매매갭이 줄어든 타이밍을 이용해 차익을 얻는 방법이기 때문이다. 그럼에도 알고 있어야 기회를 잡을 수 있기에 읽어볼 만하다. 

또 유튜브에서는 만약 지금 사야한다면 아예 서울로 갈 것을 추천하고있다. 또 2022년 전망에 대해서 지금은 매물이 쌓이는 구간으로 반년정도는 하락을 예상하지만 올해 말에는 보수적으로 5%정도 상승을 예측하고 있다.(물론 대출유무, 중과 여부에 따라 달라질 수 있다고 함)

저자는 적극적으로 다주택자가 되는 것을 권유하는데 이유는 1주택자의 경우 최소한의 인플레이션 헤지만 가능하기 때문이다. 부동산으로 돈을 벌려면 별도로 투자한 부동산이 올라야 한다고 말한다.

그리고 친절하게도 다주택자를 위한 절세노하우를 알려준다.

1. 첫번째 주택은 조정대상지역에서 매수해 취득세 1%만 내기(매매가 6억원 이하)

2. 두번째 주택은 비조정대상지역에서 매수해 취득세 1%내기(이때 1%적용이 되는 가장 높은 금액인 5~6억짜리 주택을 매수하는게 절세에 유리하므로 비조정대상지역의 대장아파트를 사는 것 추천)

3.  3주택부터는 비조정대상도 취득세가 8%임. 때문에 공시지가 1억원 이하의 주택 매수 또는 오피스텔 매수 추천(오피스텔은 주택 수와 상관없이 취득세율 4.6%이며 취득세 중과가 적용되지 않는다고 함.

4. 종합부동산세의 경우 사람별로 부과하기 때문에 가족과 명의를 분산하는 방법 추천 - 공시지가의 합이 6억원이 넘으면 배우자 명의로 투자.

* 참고로 오피스텔의 경우 주거용으로 사용하면 재산세도 주거용으로 책정되고 종부세에 합쳐질 것이라 생각하기 쉬운데 아니라고 함. 건축물분과 토지분으로 나뉘어 재산세가 고지 됨. 다만 오피스텔을 주거용으로 전입하면 주택양도세가 발생함. 그러나 재산세는 지방세이기에 종부세에 포함되지 않는다고 한다.

 

확실히 주택 보유 수가 많아서 그런지 많은 정보들이 있다. 

그 중 하나가 4월 말에 공시가격이 변경된다는 것. 나는 개인적으로 이것을 최근에 알았다. 지금까지 1월1일이 기준인 줄 알고 살고있었다. 그러니 공시지가 1억원 이하의 집을 매수할때는 이것을 꼭 기억해야 한다. 

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개인적으로 부동산 풍차돌리기를 하는게 흥미로웠다. 

저자는 아파트를 사고팔고가 아니라 하나씩 차곡차곡 모은다는 식으로 부동산투자를 한다.

전세만기일이 되면 증액분으로 다른 곳에 투자를 하거나 증액분만큼을 월세로 돌려 현금흐름을 만들거나 하는 식이다. 물론 현금흐름이 막힐때는 팔기도 한다. 

또 부동산 투자를 복리에 빗대어 설명하는데 투자는 수익을 투자금에 더해 재투자를 하므로 복리로 자산이 불어난다는 것이다. 생각해본 적 없었는데 이래서 부동산으로 큰 부를 이루는게 가능하구나 하는 생각이 들었다. 

결국 자신만의 방법을 발견하고 실천하는 사람이 등기를 차지한다.