단지내 상가 투자(feat. 상가투자 비밀노트 - 홍성일,서선정)

단지 내 상가는 아파트 같은 공동주택 단지 내에 건축된 것으로, 단지 입주민듸 생활편익 제공을 위해 생활시설과 구매시설, 교육시설 위주로 입점한다.

고정고객이 어느정도 확보되어 있어 수익이 안정적이며 위치 면에서 독점적 성격을 띤 생활밀착형 업종 중심이기에 공실의 위험이 상대적으로 적다. 물론 매출상승에는 한계가 있을 수 있다. 수익률이 높지는 않지만 안정적인 투자가 가능한 탓에 초보투자자가 가장 많이 선택하는 부동산이다.

단지내 상가투자를 위해 기억해야 할 것들을 적어본다.

1. 단지 규모가 최소 500~1000세대는 되어야 하며 상가 접근성과 이동동선을 검토해야 한다. 또한 외부에서도 접근이 편한 스트리트형인지 확인한다. (가끔가다 주차차단기 안쪽 상가가 있는데 그보다는 외부 노출형이 더 좋다)

2. 국민평형 위주로 구성된 단지 내 상가가 유리함. 대형평형 위주의 아파트 거주자들은 근린상권이나 대형판매시설 등 주변의 외부상권 상가를 이용하는 비율이 높다고 한다. 또한 전세나 자가 위주인 곳의 소비력이 높으니 이 점도 기억하자. 

=> 배후세대의 소득이 높고 연령대가 젊은 대단지 상가가 유리.

3. 상가의 전체 면적은 작을수록 좋다.

일반적으로 세대별 상가면적은 0.2평(0.66m2)~0.4평(1.3m2)을 적정선으로 본다고 한다.

예를 들어 아파트 세대수가 500세대일 경우 적절한 상가 면적은

최소 330m2~650m2(100평~200평)이라고 한다.

4. 아파트 주 출입구와 외부도로를 낀 곳의 상가를 선택하라.

5. 단지내 상가는 주택법의 적용을 받는다. 불법용도변경이 있다면 이행강제금이 부과될 수 있다. 투자시 꼭 현황과 공적자료들을 비교하자. 건축물대장과 사용현황이 다르면 문제가 될 수 있다. 예를 들어 건축물대장에 명칭이 "000아파트(상가동)"으로 되어있다. 그렇다면 주택법의 적용을 받는 상가이기에 주택으로 용도변경 자체가 불가능하다.